Valeur juridique et sanction du compromis de vente en droit luxembourgeois

La signature d’un compromis de vente n’est pas un acte anodin.

L’article 1589 du Code civil luxembourgeois dispose que « la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque sur la chose et le prix. 

L’article 1583 du Code civil (^[1]) dispose que la vente est parfaite dès que les parties ont convenu de la chose et du prix.

L’authentification ultérieure de la vente par le biais d’un notaire n’est qu’une simple formalité et se fera sur base des stipulations du compromis.

D’après la jurisprudence en vigueur, toutes les obligations acceptées par l’acheteur et le vendeur, même si elles ne constituent pas des conditions essentielles de la vente, sont obligatoires dès lors qu’elles figurent au contrat (^[2]), 

Il est donc indispensable de procéder à une vérification complète et approfondie du bien en question tant sur le plan matériel que juridique dès la signature du compromis.

En cas de condition suspensive visant, pour l’acheteur, à obtenir le prêt bancaire celle-ci est, en général, limitée dans le temps.

La clause suspensive doit être exécutée de bonne foi.

Il est de jurisprudence que le bénéficiaire de la condition doit effectuer des diligences normales en sorte que l’obligation de fournir des garanties à l’organisme sollicité pour l’octroi du prêt, condition du contrat, n’est que de moyen (^[3]).

Le créancier de l’obligation doit prouver la faute du débiteur (^[4]) dans l’inaccomplissement de la condition suspensive. Dans ce contexte, si l’offre d’un établissement bancaire est refusée sans motif valable, les stipulations du compromis de vente seront considérées comme violées et l’acheteur s’expose à la pénalité stipulée au contrat.

[1]Art. 1583cc : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

[2]Cass. 2^ème civ, 10 décembre 1962 : Bull. civ. 1962, II, n°534

[3]Jurisclasseur civil, art. 1170 à 1175, n°69, p. 14

[4]Cass. com 15 décembre 1992

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[1]Art. 1583cc : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

[1]Cass. 2^ème civ, 10 décembre 1962 : Bull. civ. 1962, II, n°534

[1]Jurisclasseur civil, art. 1170 à 1175, n°69, p. 14

[1]Cass. com 15 décembre 1992